Vermietung über Airbnb und Co
Rollkoffertouristen nutzen gern die Vermietung über Airbnb und Co. Foto: Fotolia

Vermietung über Airbnb und Co – Was gilt steuerlich?

Wer in touristischen Städten und Regionen Deutschlands lebt, kann an dieser Nachfrage teilhaben. Dank Airbnb und Co ist es nämlich leicht möglich, die eigene Wohnung als Feriendomizil zu vermieten. Doch was gilt steuerlich bei einer Vermietung über Airbnb und Co?

Viele Gelegenheitsvermieter dürften die jüngsten Meldungen aufgeschreckt haben, nach denen deutsche Finanzbehörden bei der Airbnb-Europa-Zentrale in Irland Daten abgefragt haben. Diese Daten könnten dann mit den Angaben in Einkommensteuererklärungen abgeglichen werden. Stimmen sie nicht überein, droht Ferienwohnungsvermietern eine Steuernachzahlung für bis zu zehn Jahre. Hinzu kommen sechs Prozent Verzugszins pro Jahr plus Strafbescheid. Wer darüber hinaus illegal vermietet hat, weil er gegen ein lokales Zweckentfremdungverbot, wie etwa in Berlin, verstoßen hat, muss unter Umständen damit rechnen, ein Ordnungsgeld zu zahlen.

Was gilt steuerlich bei Vermietung über Airbnb und Co?

Was gilt es nun steuerlich zu beachten? Die schlechte Nachricht: Bereits bei geringen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung müssen diese in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Doch die gute Nachricht ist: Längst nicht in jedem Fall sind auch Steuern zu zahlen. Denn zunächst einmal geht es um erzielte Gewinne. Den Einnahmen aus der Vermietung stehen die Kosten gegenüber, und der Überschuss ergibt den Gewinn. Abzugsfähige Kosten können zum Beispiel Handwerkerleistungen sein, wenn durch die Vermietung eine Teilrenovierung anfällt. Außerdem muss man ja selbst eine Unterkunft haben, wenn die eigene Wohnung vermietet ist. Diese Unterkunftskosten sind ebenfalls anzurechnen.

Außerdem gelten auch bei Einnahmen aus Vermietungen und Untervermietungen steuerliche Freibeträge. Das sind zum einen die Grundfreibeträge, die für alle Einnahmen gelten, also auch Lohn und Gehalt. Wer selbstgenutzten Wohnraum vermietet, kommt in den Genuss einer Freigrenze von 520 Euro im Kalenderjahr. Bis zu dieser Höhe müssen die Einnahmen auch nicht in der Steuererklärung auftauchen. Nimmt man die Regelung in Anspruch, dürfen allerdings auch nicht Kosten für die Vermietung angesetzt werden.

Das Finanzamt kann darüber hinaus zum Schluss kommen, dass bei der Vermietung keine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht bestand. Dies ist dann der Fall, wenn aus der Vermietung nur Verluste erzielt worden sind. In diesem Fall bewertet es die Vermietung über Airbnb und Co als Liebhaberei. Steuern sind dann nicht zu zahlen – Kosten lassen sich aber auch nicht steuerlich geltend machen.

Steuerberater fragen

Bei der Vermietung über Airbnb und Co kommen dazu noch zwei weitere Steuern ins Spiel. Da ist zum einen die Umsatzsteuer, da sich um die kurzzeitige Beherbergung von Fremden handelt. Hier lässt sich natürlich im Regelfall die Kleinunternehmerregelung anwenden. Diese ist bis zu einem Bruttoumsatz von 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr anwendbar. Wendet man diese nicht an oder übersteigt die Grenzen, muss Umsatzsteuer abgeführt werden.

Und schließlich kann es sein, dass Gewerbesteuer anfällt. Dass dies der Fall ist, setzt allerdings voraus, dass Vermieter in ihrer Immobilie Standards wie im Hotel bieten. Oder dass sie ihr Domizil im großen Stil vermietet haben, was bei Privatleuten in der Regel nicht der Fall ist. Wenn das Finanzamt allerdings eine solche Gewerblichkeit annimmt, kann es in Städten wie Berlin, Hamburg oder München richtig dick kommen. Nämlich dann, wenn eine Eigentumswohnung „vermietet“ wird.

Bei gewerblicher „Vermietung“ wird diese Betriebsvermögen. Das hat zur Konsequenz, dass auch nach Ablauf von zehn Jahren ab Anschaffung ein Verkauf der Wohnung steuerpflichtig ist. Wird die Vermietungstätigkeit aufgegeben, um die Wohnung wieder selbst zu nutzen oder weil die Nutzung als gewerbliche Ferienwohnung untersagt wurde, wird ein Verkauf fingiert. Dann muss der Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie versteuert werden. Bei der gegenwärtigen Preisentwicklung ein teurer Spaß.

Wer über seine Vermietung bei Airbnb und Co noch nicht mit seinem Steuerberater gesprochen hat, sollte dies dringend nachholen. Es gehört zu den Aufgaben eines Steuerexperten in allen Lebenslagen seinen Mandanten zur Seite zu stehen und sie gut zu beraten. Natürlich auch in diesem Fall.